Divorce et rachat de parts de maison : quelle solution ?

En cas de séparation ou de divorce, il n’est pas rare que l’un des deux conjoints veuille racheter la part du logement de l’autre.

Vous souhaitez racheter à votre conjoint sa part de la maison que vous aviez achetée ensemble ? Quelle est la procédure à suivre ? Quels sont les frais à prévoir ? Toutes les explications.

Déterminer la valeur du bien

Si les divorces tendent à baisser de manière structurelle depuis quelques années, le nombre de liquidations de communauté indivise reste en constante augmentation. En effet, quel que soit le régime matrimonial choisi, l’achat d’un bien immobilier à deux implique une indivision, les deux personnes étant propriétaires du même logement.

En cas de divorce ou de séparation, l’un des époux peut vouloir conserver la maison en rachetant la part de l’autre. On parle alors de « rachat de soulte ». Pour mettre en place cette opération, il faut commencer par déterminer la valeur du bien. Chacune des parties peut demander une ou plusieurs estimations à un professionnel de l’immobilier, qu’il s’agisse d’une agence ou d’un notaire. Une fois qu’elles se sont mises d’accord sur une valeur, le montant de la soulte à verser peut être fixé. Si aucun accord n’est trouvé entre les ex-époux, seul le tribunal judiciaire pourra trancher le litige.

Vérifier les droits respectifs des parties sur le bien

La deuxième étape consiste à vérifier sur le titre de propriété établi par le notaire lors de l’acquisition les quotes-parts respectives des membres du couple. Si le couple avait opté pour un régime de communauté, le bien sera considéré comme leur appartenant à parts égales. Pour ceux qui ont adopté un régime séparatiste, à défaut de mention différente dans le titre de propriété, le logement appartient à 50/50 à chacun des époux.

Enfin, si le bien avait été financé par l’intermédiaire d’un crédit, le couple devra vérifier avec son conseiller bancaire le montant du capital restant dû. Le montant à rembourser sera déduit de la part à racheter, en tenant compte des droits du cédant dans le bien.

Définir le montant de la soulte

Après ces deux premières étapes, il est possible de fixer la somme d’argent, appelée la soulte, à verser au conjoint. Celle-ci varie selon qu’il existe ou non un crédit immobilier en cours.

Les ex-époux devront s’accorder sur le montant de la soulte car il n’existe pas de méthode légale de calcul.

Financer le rachat de soulte

Une fois le montant de la soulte à verser connu, il faut penser à son financement. Dans la plupart des cas, les personnes séparées ou divorcées ont recours au crédit immobilier, qu’il reste ou non des mensualités à payer. Si la partie désireuse de racheter la part de l’autre en a les moyens, elle peut néanmoins financer le rachat par ses propres fonds.

Dans le cas de la souscription d’un crédit dédié au rachat de soulte, la banque tiendra compte de deux principaux facteurs : le taux d’endettement et l’apport. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % des revenus du demandeur. Concernant l’apport personnel, il correspond, dans cette situation, à la différence entre le crédit accordé et la valeur du bien estimé.

Avant de financer un rachat de soulte, il est vivement conseillé de faire une simulation en ligne pour déterminer son impact. Il ne faut pas oublier que, comme dans le cas d’une acquisition, cette opération engendre des frais de partage et le paiement des émoluments de l’étude notariale. A cela s’ajoutent les frais habituels liés au rachat de prêt (indemnités de remboursement anticipé et frais de garantie notamment).