Quel type de prêt pour un rachat de soulte lors d’un héritage ou séparation ?

Vous divorcez, héritez d’un bien immobilier en indivision avec vos frères et sœurs et souhaitez racheter leur part ? Il est alors question de rachat de soulte.

La soulte correspond à la part attribuée à chaque indivisaire à l’achat ou par testament. Le rachat de soulte peut également intervenir suite à un divorce, lorsque le bien a été acheté en indivision par les deux époux. Dans ce cas, l’un des deux rachète la soulte de l’autre, ce qui nécessite des dispositions particulières. Quel type de prêt privilégié pour le rachat de soulte ? Toutes les explications.

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte intervient le plus souvent suite à une séparation ou un héritage, lorsqu’une personne souhaite racheter la part des autres dans un bien en indivision. La soulte désigne donc la part de chaque indivisaire possédant une quote-part du bien immobilier. Il faut noter que chaque indivisaire dispose de sa propre quote-part exprimée en pourcentage. Les quotes-parts de chacun ne sont pas forcément égales, ces dernières ayant pu être attribuées de manières différentes lors de l’obtention du bien immobilier.

Dans le cadre d’un héritage ou d’une succession, le rachat de soulte peut être entrepris à tout moment dès lors que les parts ont effectivement été attribuées. En cas de divorce, il est indispensable d’attendre que le jugement ait été prononcé. Il est important de noter que, dans ce cas, la part sera rachetée en tenant compte de la valeur actuelle du bien et non sa valeur d’achat. Le rachat de soulte nécessite de prendre en considération la dépréciation du bien immobilier. Une fois qu’un indivisaire vend sa part, il perd tout droit sur ce bien.

Plusieurs étapes doivent être respectées avant de procéder au rachat de soulte. Il faut d’abord faire estimer le bien par un notaire ou un agent immobilier avant de déterminer le montant de la soulte et de finaliser la séparation ou la succession en cours.

Evidemment, cette opération présente un coût qui dépend de l’existence ou non d’un prêt attenant. Certains frais supplémentaires doivent également être ajoutés comme les frais de notaire (entre 2 et 8 % de la valeur du bien selon son ancienneté) ou les droits de partage représentant la taxe appliquée sur la vente d’une soulte (2,5 % de la valeur actuelle du bien immobilier). Attention cependant, les frais de notaire peuvent varier fortement selon les agences, d’où l’intérêt de faire jouer la concurrence. L’ensemble de ces frais peut augmenter considérablement le coût du rachat de soulte réalisé suite à un divorce ou un héritage.

Rachat de soulte : quel type de prêt choisir ?

Les finances personnelles ne suffisent généralement pas à financer un rachat de soulte. Dans la plupart des cas, l’acquéreur doit donc souscrire un prêt immobilier.

L’acheteur a la possibilité de souscrire un prêt immobilier classique. Cette solution apparaît comme la plus accessible. En effet, il n’est pas question de financer l’intégralité du bien, l’établissement bancaire sera ainsi plus enclin à octroyer la somme nécessaire. Les modalités d’octroi du prêt immobilier classique varient selon les banques. Mais le plus souvent, le taux du prêt immobilier est fixe, la durée du prêt est comprise entre 5 et 15 ans, le montant de l’apport personnel exigé correspond à 10 % de l’emprunt. Pour déterminer vos conditions d’emprunt, la banque prendra en compte plusieurs facteurs : votre taux d’endettement qui ne doit pas excéder 33 %, vos derniers relevés bancaires, votre situation professionnelle, votre état de santé via le questionnaire demandé par l’assurance notamment.

Autre solution : le prêt hypothécaire. Rappelons que le crédit hypothécaire est différent du prêt immobilier classique puisqu’il est garanti par un bien immobilier et s’adresse donc aux propriétaires. Cette solution présente l’avantage d’englober l’ensemble des frais en un seul crédit et de bénéficier de conditions tarifaires avantageuses. On distingue le prêt hypothécaire classique du prêt hypothécaire cautionné, davantage réservé aux seniors.

Le prêt viager hypothécaire est aussi envisageable mais il engendre généralement des coûts importants. Avant de faire votre demande de prêt immobilier, n’hésitez pas à faire le point sur votre capacité financière et à calculer précisément le montant à emprunter.

Comment obtenir le meilleur crédit pour un rachat de soulte ?

Plusieurs astuces permettent d’obtenir le meilleur crédit pour financer un rachat de soulte. La première est de démarcher les établissements bancaires en utilisant un simulateur de prêt immobilier. En effet, étudier soi-même les offres proposées sur le marché pourrait être long et fastidieux. En revanche, le comparateur de crédit est un outil gratuit, simple d’utilisation et particulièrement efficace. Il permet de se faire une idée des tarifs pratiqués par les banques et des modalités d’emprunt pouvant vous être accordées selon votre profil.

Il est aussi possible de faire appel à un courtier. Les courtiers sont des prestataires indépendants susceptibles de vous accompagner dans votre recherche de crédit immobilier. Recourir à ces professionnels vous assure d’obtenir une solution de financement adaptée à votre budget. Effectivement, la neutralité des courtiers les empêche de conclure des accords avec les établissements de crédit.

Enfin, vous pouvez également renégocier votre prêt. Il ne faut pas sous-estimer le coût d’un rachat de soulte. En plus de son ancien prêt, l’emprunteur devra supporter de nouvelles mensualités ce qui peut impacter lourdement son budget. Dans ce cas, la meilleure solution consiste à regrouper ses crédits afin de renégocier les modalités du nouveau prêt, à savoir : le taux annuel effectif global (TAEG), le montant des mensualités, la durée du crédit ou encore les pénalités de remboursement anticipé. Renégocier son prêt peut permettre de réaliser d’importantes économies.

Ainsi, le rachat de soulte n’est pas une opération anodine puisqu’il intervient dans un contexte déjà difficile à cause d’une séparation ou d’un héritage. Il convient de bien se renseigner sur les différentes solutions envisageables. Pour ne pas faire d’erreur, il est vivement conseillé de faire appel aux services d’un courtier spécialisé dans le rachat de soulte.