Intérêts d'un prêt immobilier : comment sont-ils calculés ?

Les intérêts d’un prêt immobilier servent à rémunérer la banque ou l’organisme de crédit qui prête de l’argent à l’emprunteur. Comment sont-ils calculés ?

Vous avez souscrit un prêt immobilier ? Vous allez devoir rembourser progressivement cette somme à l’établissement qui vous l’a accordée. Ce dernier va se rémunérer sur l’opération via les intérêts d’emprunt. Tous les détails.

A quoi correspondent les intérêts d’emprunt ?

Une échéance de remboursement se décompose en deux parties : le capital, qui correspond au remboursement d’une partie du montant emprunté, et les intérêts qui représentent le coût de l’argent emprunté. Plus précisément, il s’agit de la rémunération prélevée par la banque pour le service rendu.

Les différents types d’intérêt

Il existe trois principaux types d’intérêt associés au prêt immobilier :

Les intérêts simples

Ils sont calculés sur le montant du capital. Les éventuels intérêts antérieurs ne sont pas pris en compte. Autrement dit, leur montant n’évolue pas avec le temps.

Il faut savoir qu’il existe deux formes d’intérêts simples : les intérêts simples précomptés qui sont versés à la banque au début de l’opération et les intérêts simples post-comptés qui sont versés une fois l’opération financière terminée.

Les intérêts simples sont généralement utilisés dans le cadre de financements à court terme (emprunts, placements, découverts bancaires…).

Les intérêts composés

Contrairement aux intérêts simples, les intérêts composés sont calculés en tenant compte des intérêts précédents. Chaque année, le capital augmente grâce aux intérêts engendrés.

Les intérêts étant progressivement transformés en capital, la durée du placement est donc essentielle. Le Livret A fonctionne sur ce principe.

Les intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais générés par le déblocage d’un prêt immobilier en plusieurs fois.

Contrairement à un prêt immobilier « classique » souscrit pour l’achat standard d’une maison dans l’ancien, le prêt immobilier « par étapes » est contracté lors de la construction d’une habitation neuve. Dans ce cas, les fonds sont débloqués au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Le capital n’est remboursé que lors de l’installation dans le nouveau logement. En attendant, l’acheteur doit payer des intérêt intercalaires qui portent sur la fraction du capital déjà débloqué.

Comment fonctionnent les intérêts d’emprunt ?

Le plus souvent, les intérêts d’emprunt sont versés à l’établissement prêteur au cours de la première moitié de la période de remboursement du crédit.

Ainsi, pendant les premières années, la proportion d’intérêts du prêt immobilier est supérieure à celle du capital remboursé. Pendant les dernières années, les mensualités comprennent moins voire plus du tout d’intérêts.

Pourquoi est-il important de calculer les intérêts de son prêt immobilier ?

Les intérêts représentent la majeure partie du coût d’un crédit immobilier. Les emprunteurs qui souscrivent à un taux d’intérêt élevé et ont opté pour une durée de remboursement relativement longue risquent donc de payer leur bien à un prix largement supérieur à sa valeur initiale.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est conseillé de calculer les intérêts du prêt immobilier avant de s’engager et de négocier ce taux avec soin.

Méthodes de calcul des intérêts d’emprunt

Il est possible de calculer les intérêts d’un prêt immobilier de plusieurs manières :

A l’aide d’une simple calculatrice

Cette approche permet de comparer rapidement les offres de crédit immobilier. Concrètement, il suffit de déterminer les mensualités de crédit puis d’y déduire le total le capital prêté. Prenons l’exemple d’un emprunt de 15 000 euros remboursable sur 48 mois au taux de 6 % avec des mensualités à 352,28 euros. Le total des mensualités correspond à 16 909 euros (352,28 X 48). Les intérêts s’établissent donc à 1909 euros (16 909 – 15 000).

A l’aide d’une feuille de calcul

Pour connaître les intérêts dus chaque mois à la banque, vous pouvez créer un tableau de remboursement mettant en avant plusieurs éléments importants :

Le taux mensuel : il correspond au taux annuel de la banque divisé par 12.

Les intérêts : leur montant s’obtient en multipliant le capital restant dû par le taux mensuel.

Le capital remboursé : il est calculé en déduisant les intérêts de la mensualité constante.

Le capital restant dû : pour obtenir son montant, il faut déduire le capital remboursé du capital restant dû du mois précédent.

Que le calcul des intérêts d’emprunt soit fait à l’aide d’une simple calculatrice ou d’une feuille calcul, il faut rappeler qu’il n’inclut pas les frais d’assurance.

A l’aide d’un simulateur en ligne

L’utilisation d’un simulateur en ligne est simple et 100 % gratuite. Cet outil disponible sur le site denombreuses banques permet de calculer sa capacité d’emprunt selon les taux d’intérêt, la durée du crédit et les mensualités souhaités.

Pour obtenir un résultat en quelques clics, il suffit de renseigner le montant du capital souhaité, le montant des mensualités et la durée d’emprunt. Pour rappel, le montant des intérêts proposé n’est donné qu’à titre indicatif.

En faisant appel à un courtier

Le courtier accompagne les emprunteurs tout au long de leur projet immobilier, de la recherche d’offres jusqu’à la signature du contrat de prêt. Après avoir déterminé le montant des intérêts d’emprunt lié à l’offre concernée, il est en mesure de le négocier en faisant jouer son réseau de partenaires étendu. Ce spécialiste donne également des conseils personnalisés à ses clients et les guide dans leurs choix.

Comparer pour trouver un crédit immobilier au meilleur taux

Vous souhaitez trouver un crédit immobilier au meilleur taux et réduire le montant de vos intérêts d’emprunt ? N’hésitez pas à comparer les offres en utilisant un outil en ligne. En faisant jouer la concurrence, vous pourrez réaliser d’importantes économies et gagner un temps précieux.

Ainsi, que vous choisissiez de recourir à un comparateur en ligne ou de passer par un courtier pour trouver votre futur prêt immobilier, il est indispensable de faire jouer la concurrence. Pour comparer efficacement les offres, référez-vous au taux annuel effectif global (TAEG) qui regroupe l’ensemble des frais liés au crédit (frais de dossier, frais d’assurance, frais de garantie, intérêts bancaires, frais de courtage…).