Qu'est-ce qu'une capacité d'emprunt ?

Toute demande de prêt fait l’objet d’un examen minutieux de la part des banques. Parmi les critères d’appréciation retenus par le prêteur, il y a la capacité d’emprunt.

Avant de se lancer dans la réalisation de son projet immobilier, il est essentiel de faire le point sur sa situation financière en estimant ses revenus réels et ses charges, en considérant son reste à vivre nécessaire et en calculant sa capacité d’emprunt. Tous les détails.

Définition de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt correspond au montant maximum qu’une personne ou un foyer peut emprunter en fonction de son niveau de revenu et de ses charges sur une période déterminée. Il est important de la connaître pour évaluer la faisabilité d’un projet immobilier.

Cet indicateur, tout comme le reste à vivre, est étudié par l’établissement bancaire au moment de la demande de crédit.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt dépend des revenus (salaires et traitements, pensions de retraite, bénéfices industriels et commerciaux, non commerciaux et agricoles, revenus fonciers, revenus de placements financiers réguliers) et des charges (mensualités de remboursement de crédit en cours, loyer mensuel, pensions alimentaires, toute autre charge récurrente) de l’emprunteur.

D’autres éléments sont pris en compte :

• Le montant de l’apport personnel ;
• La durée de remboursement du prêt : plus cette durée est longue, plus la capacité d’emprunt augmente ;
• Le taux du crédit ;
• Le type de bien souhaité (neuf ou ancien, résidence principale ou secondaire, investissement locatif…) ;
• Le montant des frais de notaire ;
• Le profil de l’emprunteur (situation familiale, état de santé, profession, niveau de revenu…) ;
• La capacité d’endettement : qui doit respecter la règle des 33 %.

Vous l’avez compris, pour déterminer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre en compte un ensemble de critères. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez recourir à un simulateur en ligne gratuit et sans engagement. Cet outil est mis à disposition par de nombreux courtiers et la plupart des banques. Le résultat s’obtient généralement en quelques minutes.

Conseils pour augmenter sa capacité d’emprunt

Plusieurs astuces peuvent vous permettre d’augmenter votre capacité d’achat :

1 - Passer par un courtier immobilier

Si vous souhaitez augmenter votre pouvoir d’achat immobilier, vous pouvez passer par l’intermédiaire d’un courtier en crédit immobilier afin de comparer les banques. Ce professionnel négocie pour vous le meilleur taux ce qui peut faire baisser considérablement vos mensualités. Même chose pour l’assurance emprunteur sur laquelle vous pouvez faire d’importantes économies. Pour rappel, depuis la mise en place de la loi Lagarde, il est possible d’opter pour une assurance de prêt individuelle proposant des garanties au moins équivalentes au contrat de groupe.

2 - Réduire ses charges et divers crédits

Pour accroître votre capacité d’emprunt, vous avez également la possibilité de réduire vos charges en amont. Effectivement, c’est sur votre niveau de charge que la banque se basera pour évaluer votre profil de risques. Par conséquent, si vous avez des crédits conso en cours de remboursement ou d’autres dettes à rembourser, mieux vaut les solder avant de faire votre demande pour éviter un éventuel refus.

3 - Augmenter son apport personnel

Une autre solution peut être d’augmenter votre apport personnel. Pour être pris en compte, celui-ci doit généralement correspondre à 10 % du prix du bien. Il sera principalement utilisé pour couvrir les frais de notaire et les autres frais liés à l’achat.

4 - Epargner tous les mois

Epargner quelques dizaines d’euros chaque mois peut vous permettre d’augmenter votre apport et donc votre pouvoir d’achat immobilier. Ces économies peuvent être placées sur un PEL ou encore un Livret A.