Caution de prêt immobilier : comment fonctionne le cautionnement ?

Le cautionnement permet à la banque de s’assurer qu’en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, le garant pourra prendre le relais et rembourser les mensualités restantes.

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, l’établissement bancaire demande systématiquement une garantie sur le bien financé. L’emprunteur a le choix entre : l’hypothèque, la caution, l’inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD), le nantissement. En quoi consiste le cautionnement ? Explications.

Caution de prêt immobilier : définition et fonctionnement

La caution de prêt immobilier assure le versement des sommes dues en cas de non-paiement des mensualités de crédit prévues par le contrat. Il lui revient ensuite de se retourner contre l’emprunteur pour récupérer les fonds avancés à la banque.

Dans le cadre de la souscription d’un crédit immobilier, le recours à une caution personne physique reste rare. Le plus souvent, un organisme financier se porte garant de l’emprunteur auprès du prêteur. Ces organismes fonctionnent grâce à la mutualisation des risques. En contrepartie d’une cotisation versée (exprimée en pourcentage du montant du prêt) par le souscripteur, la société de cautionnement s’engage à rembourser la banque en cas de défaut de paiement.

Quel organisme choisir pour mettre en place un cautionnement bancaire ?

De nombreux organismes peuvent jouer le rôle de caution de prêt immobilier :

• Crédit Logement ;
• Des sociétés de cautionnement affiliées à des banques (BNP Paribas, Société Générale, CIC, HSBC, Crédit Agricole, La Banque Postale, Crédit Mutuel…) ;
• La CASDEN, ouverte aux assimilés fonctionnaires ;
• La GMPA destinée aux militaires.

Pour obtenir une garantie auprès d’un organisme de caution, l’emprunteur doit néanmoins remplir certaines conditions. La société examinera notamment son comportement bancaire, son niveau de revenu, sa situation professionnelle, le montant de son apport personnel. Une demande de cautionnement peut être refusée si le taux d’endettement de l’emprunteur est trop élevé ou si la durée du prêt est trop longue. Par ailleurs, certains organismes n’acceptent que les dossiers ayant reçu un accord préalable de la banque quant à l’attribution du prêt.

Les avantages de la caution de prêt immobilier

Opter pour le cautionnement pour garantir son crédit immobilier permet de bénéficier de nombreux avantages :

Un coût moins élevé que l’hypothèque

Contrairement aux garanties hypothécaires, le cautionnement ne nécessite pas l’intervention d’un notaire ce qui permet de réduire les frais. En cas de revente du bien immobilier financé, aucun frais de mainlevée ne s’applique.

Une restitution partielle des cotisations sous certaines conditions

Les cotisations versées à la société de cautionnement peuvent être restituées partiellement au souscripteur lorsque le prêt immobilier a été intégralement remboursé à l’échéance convenue avec la banque. Selon les organismes, le montant remboursé peut atteindre jusqu’à 85 % du versement initial.

Un délai de traitement plus rapide des dossiers

Les emprunteurs qui optent pour le cautionnement bénéficient généralement d’un délai de traitement plus rapide.

Les inconvénients de la caution de prêt immobilier

Ce type de garantie présente également certaines limites à connaître :

La caution ne garantit pas tous les types de prêts

La caution ne peut garantir un Prêt à l’accession sociale (PAS) que si son montant est un inférieur à 15 000 euros. Si l’emprunteur contracte un Prêt à taux zéro (PTZ) avec un PAS associé dans le plan de financement, la garantie est obligatoirement une hypothèque.

Une demande de cautionnement peut être refusée

En fonction de son profil, l’emprunteur peut voir sa demande de cautionnement refusée par l’organisme. Effectivement, si celui-ci estime que le dossier présente un risque trop important, il peut suggérer le recours à une garantie hypothécaire.

Ainsi, avant de mettre en place un cautionnement pour garantir un prêt immobilier, il convient d’étudier les avantages offerts par les autres types de garantie, à savoir : l’hypothèque, l’IPPD et le nantissement.