Avec un taux d'endettement de 10 à 20%, comment emprunter pour un bien immobilier ?

Le taux d’endettement est important dans le cadre d’un projet immobilier, plus il sera élevé et plus la capacité à emprunter sera réduite, diverses solutions permettent d’acheter un bien immobilier suivant l’endettement de l’emprunteur.

Le principe de l’endettement pour acheter un bien immobilier

Pour emprunter auprès des banques dans le cadre d’un projet immobilier, il est indispensable de passer par la case de capacité d’emprunt, c’est tout simplement l’étude de faisabilité en se basant sur la situation financière de l’emprunteur. La banque va alors étudier les revenus et les charges du foyer, avec notamment l’analyse des crédits en cours. La vie est faite de projet, que l’on va financer par le biais d’épargne ou de crédits. Plus il y a aura de prêts en cours et plus la capacité à rembourser une mensualité de prêt immobilier sera réduite, on mesure cette capacité avec le taux d’endettement.

Le taux d’endettement correspond à la part de mensualités de crédits sur les revenus du foyer. En France, les instances financières considèrent que la limite de l’endettement est de 33%, soit un tiers des revenus peuvent être consacrés au remboursement d’une ou plusieurs dettes. Naturellement, il est nécessaire d’avoir un endettement compatible avec un projet immobilier, avoir entre 10% et 20% de taux d’endettement peut rendre le projet faisable mais le montant qu’il est possible d’obtenir restera réduit. Il y a donc une première simulation de prêt à l’habitat à réaliser afin de vérifier si le bien immobilier ciblé peut être acheté dans la situation actuelle. Si le prêt immobilier ne peut être mis en place, il est conseillé d’avoir recours à une opération de regroupement de prêts pour réduire les mensualités actuelles.

Entre prêt immobilier et regroupement de crédit

Pour travailler sur l’endettement, l’emprunteur a deux possibilités : augmenter ses revenus (emprunter avec un co-emprunteur, cumuler un deuxième emploi, etc…) ou réduire ses charges. Il est plus facile de réduire ses charges plutôt que d’augmenter ses revenus, d’autant que les revenus doivent être pérennes et réguliers pour être pris en compte. L’idée est donc de proposer à l’emprunteur de regrouper ses crédits pour réduire ses mensualités et donc réduire son taux d’endettement mensuel. L’endettement reste en place car la dette est tout simplement étalée pour permettre d’accueillir une mensualité de prêt immobilier plus importante. Cela permet d’éviter des durées de remboursement trop longues mais surtout de valider un projet de financement immobilier car l’emprunteur peut réduire de plusieurs points son endettement.

Il lui faut tout de même continuer à rembourser ses dettes, mais les conditions sont revues dans le cadre du nouveau contrat de crédit. Dans les faits, il faut tout d’abord contacter un établissement de crédit afin de lui demander de regrouper les prêts actuellement en cours, cette opération une fois mise en place permettra de contacter une banque pour un projet immobilier. En établissant une demande de prêt à l’habitat, la banque pourra constater une seule mensualité réduite sur les comptes bancaires, avec un taux d’endettement bien moins important. Cette opération aura eu pour effet de faciliter l’obtention, mais attention, il faut présenter des garanties solides et surtout avoir un contrat de travail pérenne (type CDI).